Genève construit-elle suffisamment de logements ?

À Genève, trouver un logement disponible reste particulièrement difficile. Les chiffres permettent de comprendre immédiatement l’ampleur du problème.

En 2026, le taux de logements vacants dans le canton se situe autour de 0,3 %, soit seulement quelques centaines de logements disponibles à la location ou à la vente pour l’ensemble du territoire genevois.

Face à une telle tension du marché immobilier, une question revient naturellement : Genève construit-elle suffisamment de logements ?

La réponse est plus complexe qu’un simple oui ou non. Le canton possède aujourd’hui plusieurs grands projets représentant des milliers de nouveaux appartements. Mais construire une ville ne consiste pas uniquement à multiplier les immeubles. Il faut également organiser les transports, les écoles, les commerces, les espaces publics et préserver la qualité de vie.

Et parallèlement à la construction neuve, une autre partie de la réponse se trouve dans le patrimoine immobilier qui existe déjà.

Genève possède un véritable plan de développement

Contrairement à ce que la pénurie actuelle pourrait laisser penser, Genève développe son territoire selon une stratégie à long terme.

Le Plan directeur cantonal 2030 définit notamment les grandes orientations concernant l’urbanisation, les logements, les activités économiques, la mobilité, les équipements publics et la préservation des espaces naturels.

Sa révision est déjà engagée afin de préparer le développement du canton à un horizon encore plus lointain, avec le Plan directeur cantonal 2050.

L’objectif n’est donc pas simplement de construire davantage, mais de déterminer où et comment Genève doit se développer pendant les prochaines décennies.

Des milliers de nouveaux logements sont programmés

Lorsqu’on observe les principaux projets immobiliers du canton, les chiffres deviennent considérables.

À Bernex et Confignon, plusieurs milliers de nouveaux habitants sont progressivement attendus grâce au développement de nouveaux quartiers.

Le secteur de Châtelaine-Pétroliers représente un potentiel de plusieurs milliers de logements.

Aux Cherpines, entre Plan-les-Ouates et Confignon, environ 3 700 logements sont prévus à terme.

À Thônex, le développement de Belle-Terre doit permettre la création d’environ 2 600 logements.

Les Grands Esserts à Veyrier représentent environ 1 200 logements, tandis que d’importants développements sont également programmés du côté du Grand-Saconnex, de Vernier et de Meyrin.

Cela montre une chose importante : Genève construit et continuera à construire dans les prochaines années.

Mais le projet qui pourrait transformer le plus profondément le visage de l’agglomération se trouve probablement du côté de Praille-Acacias-Vernets.

Praille-Acacias-Vernets : une nouvelle ville dans la ville

Le projet Praille-Acacias-Vernets, plus connu sous le nom de PAV, constitue l’un des plus importants projets urbains de Genève.

L’objectif est de transformer progressivement un immense secteur historiquement industriel et artisanal situé au cœur de l’agglomération.

À terme, le PAV doit donner naissance à neuf nouveaux quartiers et plus de 12 000 logements, permettant d’accueillir environ 25 000 nouveaux habitants.

Nous ne parlons donc plus simplement de quelques nouveaux immeubles.

C’est pratiquement une nouvelle ville qui va progressivement apparaître à l’intérieur de Genève.

Genève va également construire davantage en hauteur

La transformation sera également visible dans la silhouette de la ville.

Dans certains secteurs du PAV, notamment autour de l’Étoile, des immeubles de grande hauteur sont prévus.

Une tour pouvant atteindre environ 90 mètres et 29 étages fait notamment partie des développements planifiés dans ce secteur.

D’autres bâtiments élevés doivent également accompagner la transformation du quartier, avec une part importante des surfaces destinée au logement.

Construire davantage en hauteur présente un intérêt évident dans un canton où le terrain disponible est particulièrement précieux : créer davantage de surfaces habitables sans étendre indéfiniment la ville.

Cette densification devra néanmoins trouver un équilibre avec la qualité architecturale, les espaces verts, les transports et la qualité de vie des habitants.

Les Acacias vont profondément changer

Le secteur des Acacias représente également une partie importante de cette transformation.

Le projet Acacias 1 prévoit plus de 2 200 nouveaux logements, destinés à accueillir plusieurs milliers de nouveaux habitants.

Une part importante de ces appartements doit être consacrée au logement d’utilité publique, tandis que d’autres logements pourront notamment être proposés en propriété.

Cette distinction est importante.

La politique du logement ne consiste pas uniquement à déterminer combien d’appartements construire, mais également quels types de logements proposer et à quelles catégories de population.

Les Vernets : plus de 1 300 logements supplémentaires

La transformation est déjà visible du côté des Vernets.

L’ancien secteur militaire laisse progressivement place à un nouveau quartier mêlant logements, espaces publics, école et différentes activités.

À terme, environ 1 350 nouveaux logements doivent y être réalisés.

Une partie importante sera consacrée au logement d’utilité publique et plusieurs centaines de logements seront notamment destinés aux étudiants.

Ces projets montrent à quel point certains quartiers genevois vont évoluer au cours des prochaines années.

Mais construire du neuf ne peut probablement pas constituer l’unique réponse à la pénurie.

Transformer des bureaux en logements

Avec le manque actuel d’appartements, une question revient régulièrement : pourquoi ne pas transformer davantage de bureaux en logements ?

L’idée est séduisante.

Genève possède plusieurs centaines de milliers de mètres carrés de surfaces tertiaires momentanément ou durablement disponibles.

Certaines peuvent être transformées en logements, mais toutes ne s’y prêtent pas.

La configuration des bâtiments, la profondeur des plateaux, l’accès à la lumière naturelle, les installations techniques, les normes applicables ou encore la localisation peuvent rendre certaines transformations très complexes.

Plusieurs opérations ont néanmoins déjà démontré qu’une reconversion était possible.

Chaque transformation réussie permet de créer de nouveaux logements sans nécessairement construire un nouvel immeuble.

Ce ne sera probablement jamais suffisant pour résoudre à lui seul la crise du logement genevoise, mais cela constitue une piste supplémentaire.

Le logement neuf ne doit pas faire oublier les immeubles existants

C’est probablement l’un des aspects les moins spectaculaires de la politique du logement.

On parle beaucoup des grues, des nouveaux quartiers et des futures tours. Pourtant, une immense partie du Genève de 2030 ou de 2050 existe déjà aujourd’hui.

Des milliers d’appartements se trouvent dans des immeubles construits il y a plusieurs décennies.

Ces bâtiments devront progressivement être entretenus, rénovés et adaptés aux nouvelles attentes.

Isolation, consommation énergétique, installations techniques, salles de bains, cuisines, revêtements de sols, redistribution des pièces ou simplement rénovation complète entre deux occupants : le parc immobilier existant possède lui aussi un potentiel considérable.

Rénover permet aussi de mieux utiliser les logements existants

Tous les besoins ne nécessitent pas forcément de construire davantage de mètres carrés.

Certains appartements anciens possèdent des distributions qui ne correspondent plus vraiment aux modes de vie actuels.

Une succession de petites pièces, une cuisine entièrement séparée, des dégagements importants ou certaines cloisons peuvent parfois limiter l’utilisation réelle d’un logement.

Lorsque la structure et les contraintes techniques le permettent, une rénovation intérieure peut permettre de redistribuer ces espaces et de mieux exploiter les mètres carrés disponibles.

Dans un canton où chaque mètre carré compte, mieux utiliser l’existant est presque aussi important que construire du neuf.

Construire plus, mais surtout construire une ville

Avec un taux de logements vacants extrêmement faible, Genève doit évidemment continuer à créer de nouveaux logements.

Mais l’objectif ne peut pas simplement être de remplir chaque parcelle disponible avec des immeubles.

Chaque nouveau quartier implique des écoles, des transports, des commerces, des espaces verts, des réseaux, des routes et des équipements publics.

C’est précisément le rôle de la planification urbaine : essayer d’anticiper ces besoins plutôt que de construire d’abord et de résoudre les problèmes ensuite.

Les autorités cantonales, les communes, les urbanistes, les architectes, les promoteurs et les entreprises du bâtiment participent chacun à une partie de cette transformation.

Le Genève de demain se construit aussi dans les immeubles d’aujourd’hui

La réponse à la pénurie passera probablement par plusieurs solutions simultanément : construction de nouveaux quartiers, densification de certains secteurs, transformation de bâtiments lorsque cela est techniquement possible et rénovation du parc immobilier existant.

Pour les professionnels de la rénovation comme Béon Rénovation, cette évolution est particulièrement intéressante à observer.

Car derrière les grands projets qui redessinent Genève existe une autre transformation, beaucoup plus discrète : celle des appartements, maisons et locaux qui sont rénovés et modernisés quotidiennement.

Le futur parc immobilier genevois ne sera donc pas uniquement constitué des bâtiments que Genève construira demain.

Il sera aussi constitué de ceux qu’elle aura réussi à transformer, moderniser et préserver.

C’est probablement en faisant avancer construction neuve et rénovation main dans la main que Genève pourra progressivement augmenter son offre de logements tout en conservant un parc immobilier moderne et de qualité.